جوان آنلاین: بنگاه‌های املاک از نظر حاکمیت یک شغل است؛ ۱۲۸ هزار بنگاه در سراسر کشور وجود دارد و قرار بر حذف آن‌ها نیست، بنابراین دوره‌هایی برای بنگاه‌های املاک گذاشته می‌شود که اولین آن، دوره‌های تخصصی املاک است که سازمان ثبت به آن‌ها گواهی می‌دهد. مدت زمان آن ۴۰ ساعت است که بعد از آن می‌توانند پروانه جدید بگیرند یا پروانه قبلی شان را تمدید کنند. علاوه بر این خود اتحادیه املاک در حال برگزاری دوره‌ای است که حقوق مقدماتی و بخشی از قانون ثبت، مدنی و بقیه قوانین مقدماتی را یاد بگیرند و بعد به این دوره ۴۰ ساعته وارد شوند. همچنین بنگاه‌های املاک هم گواهینامه تخصصی دریافت می‌کنند و این دو از طریق سامانه تسهیل مجوز‌ها دریافت می‌شود که از این به بعد اگر به منازل افراد مراجعه می‌کنند کارت املاک دارند و مشخص است مجوز دارند که از کدام املاک آمده‌اند و با QR کد قابل اسکن است.
نشست علمی «بررسی ابعاد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» با حضور محمود براتی‌نیا قاضی پیشین دادگستری، مجید جعفری افتخار قاضی تجدید نظر استان تهران، رحیم پیلوار هیئت علمی دانشگاه تهران و سیدامیرحسین رضوی پژوهشگر حقوق عصر روز دوشنبه ۲۹ مرداد ۱۴۰۳ در پژوهشکده حقوق و قانون ایران برگزار شد. در این نشست، محمود براتی‌نیا و سیدامیرحسین رضوی به عنوان ارائه‌دهندگان طرح و مجید جعفری افتخار و رحیم پیلوار به عنوان ناقد در جلسه حضور داشتند. ابتدای جلسه رضوی به بیان ادوار تاریخی ثبت اموال غیرمنقول در کشور از سال ۱۳۱۰ تاکنون پرداخت و در ادامه براتی‌نیا به توضیح ریشه‌های فرهنگی و چرایی مخالفت با طرح الزام پرداخت و در نهایت با تأکید بر نقاط قوت طرح آن را لازم‌الاجرا دانست. سپس ناقدان جلسه جعفری تبار و پیلوار به نقد مثبت و منفی پرداختند و طرح الزام به تنظیم سند را پیش رو‌ترین طرح ثبتی مانند کشور‌های پیشرفته اقتصادی دنیا دانستند و در نهایت طرح الزام به تنظیم سند را نیازمند تصریح بیشتر و فرهنگ‌سازی دانستند.
خودنویس اجازه دسترسی راحت را به همگان می‌دهد
براتی‌نیا با ارائه مقاله اخیر خود به توضیح نقاط مثبت قانون طرح الزام پرداخت: فضای اجتماعی، سیاسی و اقتصادی امروز مسئله مالکیت را به عنوان کامل کننده ثروت هر فردی منعکس می‌کند؛ چه شخص حقیقی و چه دولتی باشد. پدیده ملاکی از دوره ناصرالدین‌شاه تا به امروز وجود داشت. در آن زمان اخلاقیات در بیع حاکم بود که مردم به محضر علمای دینی می‌رفتند و بعد‌ها اداره ثبت اسناد و املاک ایجاد شد که املاک دارای شناسنامه باشند. اهمیت این مسئله تا امروز موجب شده که به طرح الزام تنظیم سند رسیده و مسئله جدی در حال حاضر این است که با این طرح آرای وحدت رویه و بقیه روند قضایی چه خواهد شد.
وی ادامه داد:، اما مقاومتی که در برابر قانون الزام به تنظیم سند می‌شود در ما یک ریشه فرهنگی دارد، یکی از علت‌های آن بحث مالیات است که مردم ما نسبت به مالیات از گذشته تاکنون حساسیت‌هایی داشتند. مسئله دیگر بحث ذینفعان این قانون است که بین املاکی‌ها و سازمان ثبت اسناد اختلاف وجود دارد. این قانون چهار گروه مخاطب دارد: ۱. دفاتر اسناد رسمی ۲. تسهیل‌گران قانون ۳. اشخاص حقیقی ۴. اشخاص حقوقی. با توجه به اینکه مخاطب این قانون اشخاص حقیقی است و مقرر شده که خودشان در سامانه‌ها قرارداد را ثبت کنند و پیش‌نویس بنویسند لازم است مشخص شود پیش‌نویس قرارداد چه آثاری دارد و در صورت امضا شدن یا نشدن چه اثر حقوقی خواهد داشت.
براتی‌نیا افزود: نقطه قوت این طرح اینجاست که سامانه خودنویس همان پای کرسی به افرادی که دور هم نشسته‌اند اجازه دسترسی به سامانه را خواهد داد. علاوه بر این از آثار مثبت دیگر این قانون پیوند دادن سازمان‌ها مثل ثبت احوال، ثبت اسناد، شهرداری، تأمین اجتماعی، مالیات و ثبت احوال است. پیوند دادن اراضی شهری و زمین کشاورزی طبق ماده ۱۵ از نقاط قوت دیگر این قانون است. همچنین ابتکارات خوبی دارد؛ مثلاً اگر یک واحد از یک برج که تا دیروز معطل یک پایان کار بود اجازه داده شده که فرد جریمه را بپردازد و پایان کار و سند را بگیرد این مسئله باعث می‌شود از حجم تراکنش‌های معطلی‌های اینچنینی کاسته شود.
املاک حذف نمی‌شوند، سازوکارشان عوض می‌شود
سیدامیرحسین رضوی با اشاره به مخالفت املاکی‌ها در اجرای طرح الزام توضیح داد: سامانه‌های طراحی شده خودنویس و کاتب هستند به رغم قانون برای مردم دسترسی هنوز برای مردم ایجاد نشده و خودنویس برای اجاره‌بها و کاتب برای خرید و فروش است. از تاریخ ۱۳ مرداد ۱۴۰۳ دفاتر اسناد رسمی موظف به انجام این کار شدند، اما متأسفانه املاکی‌ها با اینکه در مورد سامانه‌ها مجاب شدند، معاملات را در سامانه کاتب ثبت نمی‌کنند و معاملات را در سامانه ایران املاک انجام می‌دهند. در صورتی که از ۱۵ مرداد ۱۴۰۳ موظف شده‌اند این معاملات را در سامانه کاتب انجام دهند. معاملاتی که در سامانه کاتب انجام می‌شود، جهت آماده شدن قرارداد نهایی مستقیماً به دفترخانه می‌رود. با اینکه قانون از همان ابتدا دستگاه‌های ذیربط را ملزم کرده بود دسترسی به سامانه‌ها برای همه مردم ایجاد شود. هرچند اکنون دسترسی‌ها برای عموم مردم وجود ندارد و لازم است تلاش‌هایی برای اجرای این مسئله صورت گیرد و قرار بر این است که اگر متعاملان خودشان بخواهند معامله را انجام دهند، وقتی پیش‌قرارداد ثبت می‌شود همان بیع اصلی باشد و سند در دفاتر اسنادرسمی به نام خریدار بخورد، اما این مسئله جای سؤال دارد که نحوه پرداخت و سند زدن به چه صورت است؟ سازمان ثبت به دنبال این است تا زمانی که تعیین و تکلیفی بر قطعی شدن بیع و خریدار سند ایجاد نشود، ملک قفل شود و تا زمان قطعی شدن بیع باقی بماند. وی گفت: طبیعتاً بنگاه‌ها تعرفه‌شان خیلی کم می‌شود و قیمت بر اساس قیمت روز ملک گرفته نمی‌شود. سامانه به صورت خودکار این تعرفه را در نظر می‌گیرد و هیچ شرایط دیگری برای بنگاه‌ها پذیرفته شده نیست که بخواهند مبلغ دیگری برای نوشتن بیع‌نامه یا پیش‌قرارداد بخواهند دریافت کنند. بحث منطقه در تعرفه تعیین کننده است. برای بنگاه‌ها به صورت پلکانی نزولی می‌شود و سقف تعرفه از یک حدی بالاتر، اعمال نخواهد شد. بعد از قطعی شدن قانون آن چیزی که املاک می‌نویسند قرارداد‌های آماده‌ای است که در کاتب وجود دارد، یعنی توافقات طرفین قابل تغییر نیست و چیزی که در سامانه قرار می‌گیرد ملاک عمل است. رضوی ادامه داد: بنگاه‌های املاک از نظر حاکمیت یک شغل است؛ ۱۲۸ هزار بنگاه در سراسر کشور وجود دارد و قرار بر حذف آن‌ها نیست، بنابراین دوره‌هایی برای بنگاه‌های املاک گذاشته می‌شود که اولین آن، دوره‌های تخصصی املاک است که سازمان ثبت به آن‌ها گواهی می‌دهد. مدت زمان آن ۴۰ ساعت است که بعد از آن می‌توانند پروانه جدید بگیرند یا پروانه قبلی شان را تمدید کنند. علاوه بر این خود اتحادیه املاک در حال برگزاری دوره‌ای است که حقوق مقدماتی و بخشی از قانون ثبت، مدنی و بقیه قوانین مقدماتی را یاد بگیرند و بعد به این دوره ۴۰ ساعته وارد شوند. همچنین بنگاه‌های املاک هم گواهینامه تخصصی دریافت می‌کنند و این دو از طریق سامانه تسهیل مجوز‌ها دریافت می‌شود که از این به بعد اگر به منازل افراد مراجعه می‌کنند کارت املاک دارند و مشخص است مجوز دارند که از کدام املاک آمده‌اند و با QR کد قابل اسکن است.
تسری حسن قانون الزام را به آرای وحدت رویه جعفری‌تبار پس از صحبت ارائه‌دهندگان به عنوان اولین ناقد جلسه با اشاره به اینکه قانون الزام به تنظیم سند محاسن زیادی دارد، توضیح داد: اگرچه قانون ثبت اموال غیرمنقول دارای محاسن متعددی است، اما زمینه‌های انتقادی آن نیز قابل توجه است: اول آنکه برخی کلمات موجود در طرح باید تصریح شود که منظور از قانونگذار چیست؟ مثلاً کلمه تنفیذ فسخ به چه معناست، یعنی فسخ باید در دادگاه تنفیذ شود یا منظورشان تأیید فسخ است. این کلمات ممکن است برای محاکم سؤال ایجاد کند. مسئله دیگر اصل پیش‌نویس است که تا چه اندازه سندیت دارد؟ آیا باید امضا شود یا نه و اگر کسی پشیمان شد چه اتفاقی می‌افتد که قانونگذار در مورد آن سکوت کرده است؟
وی ادامه داد: مورد بعد مرتبط با امور ثبتی است. در این امور به آیین‌نامه توجه بسیاری می‌شود و تنظیم درست آن‌ها موجب رفع ابهامات و اجرای بهتر خواهد شد. لازم است هماهنگی لازم ایجاد شود و قوه قضائیه نقاط مثبت قانون را برجسته‌تر و معایب را رفع کند، چراکه موجب رفع مقاومت مردم در اجرای قانون خواهد شد. همچنین پیشنهاد می‌شود برای جلوگیری از ریسک معاملات بیمه‌ها فعال شوند.
جعفری‌تبار افزود: نفس قانون در مورد حق فسخ یک نقطه مثبت است، یعنی شخصی که با حسن نیت ملکی را خریداری کرده است دیگر نمی‌تواند آن ملک را از او برگرداند و حق فسخ در مورد این شخص از بین می‌رود و می‌تواند قیمت روز بگیرد. در ماده ۱۰ اشاره شده است که دو سال اول که برای بارگذاری در سامانه پیش‌بینی شده و دو سال دوم برای طرح دعاوی است پس از این سال‌ها وقتی سند رسمی برای ملکی تنظیم شد به شخص ثالثی که منتقل می‌شود هیچ دعوایی علیه او قابل استماع و استناد نیست. ما بیاییم حسنی را که در این مواد و قانون پیش‌بینی شده است به بحث وحدت رویه اخیر تسری دهیم.
تصویب قانون الزام ضروری بود
پیلوار در ادامه با ارائه‌ای از قوانین ثبتی در کشور‌های پیشرفته اقتصادی دنیا توضیح داد: حقوق فرانسه می‌گوید برای پیشرفت یک کشور سه نهاد بسیار مهم هستند: ۱. ثبت ۲. مرور زمان ۳. اعتبار امر قضاوت شده. اگر این سه عامل در یک کشور وجود داشته باشد امنیت حقوقی و زمینه پیشرفت اقتصادی فراهم خواهد شد. وی گفت: همیشه دعاوی قدیمی باعث مزاحمت نظام قضایی است. بعد از مدتی، چون حضور ذهن و ادله از بین می‌رود در خصوص ثبت، این مشکل تاریخی ماست که تشریفات را در بیع لازم نمی‌دانستند و قانون مدنی ما وارد همین جریان شده و مشکلات عدیده‌ای را ایجاد کرده است. تا قبل از قانون الزام این مشکل وجود داشت که اگر سند مالکیتی داشتیم نمی‌توانستیم قاطعانه بگوییم مالکیت با ماست، چراکه ممکن بود فردی پیدا شود و یک سند عادی نشان دهد که ملک را پیش از این خریده است و سند باطل می‌شد، بنابراین، این یک مشکل جدی در نظام حقوقی ما بود. این تجربه را کشور‌هایی که به ثبت بی‌توجه بوده‌اند داشته‌اند؛ مثلاً در ایالات متحده امریکا این مشکل وجود داشته است. پیلوار در آخر افزود: نظام ثبت موجب می‌شود اموال به اراضی و چرخه اصلی اقتصاد برگردد و باعث رشد اقتصادی شود. برای همین اروپایی‌ها به ضرورت ثبت رسیده‌اند. در حقوق ایران هم همین روال وجود دارد، ضروری بود مفاد ثبت مورد توجه قرارگیرد و دوباره احیا شود. متأسفانه قانون ثبت از زمان تصویب مورد بی‌مهری قرار گرفته و به آن سنگ اندازی شده است، اما یک حرکت روبه جلوست. لازم است مردم شب که می‌خوابند نگران ابطال شدن اسنادشان نباشند.
source