جوان آنلاین: در شرایطی که تعویق انتخابات نظام مهندسی، وزارت راه‌وشهرسازی و به خصوص سکاندار آن را در مظان اتهام قرار داده است، روز گذشته خبری از سوی یکی از مقامات این وزارتخانه درباره اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن اعلام شد و این سؤال را پیش آورد که آیا این قانون ناکارآمد ۱۴ ساله که فقط ۵‌درصد آن تاکنون اجرا شده است، امکان اجرای اصلاحات جدید در آشفته‌بازار مدیریت ناهمگون مسکن را دارد یا خیر؟ 

در ماه‌های اخیر انتقادات به نحوه برگزاری انتخابات نظام مهندسی افزایش یافته و تعویق آن شائبه‌هایی در خصوص سیاسی‌کاری انتخابات ایجاد کرده و این نگرانی را به وجود آورده است که دست‌فرمان فعلی چه سرنوشتی برای سیاست‌های بخش مسکن رقم می‌زند. در این شرایط روز گذشته خبری از مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درخصوص اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن اعلام شد که باید دید تا چه حد عملیاتی می‌شود. اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن یکی از هدف‌گذاری‌های برنامه هفتم توسعه کشور است که وزارت راه‌وشهرسازی را مکلف به این امر تا دو سال‌آینده کرده است. پیش از این در سال‌۱۳۸۹ قانون «پیش‌فروش ساختمان» با هدف ممانعت ثبت غیررسمی قرارداد‌های پیش‌فروش ساختمان مصوب شد، اما به دلیل وجود ابهامات و تناقضات موجود در برخی محور‌های این قانون، تصویب آن نتوانست گرهی از مشکلات پیش‌فروش باز کند. 

 کمتر از ۵‌درصد قرارداد‌ها به صورت رسمی ثبت می‌شوند

 برآورد می‌شود کمتر از ۵‌درصد قرارداد‌های پیش‌فروش در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات یا به صورت رسمی ثبت می‌شود. با توجه به مشکلات موجود در مسیر اجرایی شدن این قانون، اصلاح و تهیه قانون جدید پیش‌فروش ساختمان از سال‌۱۳۹۶ در دست پیگیری قرار گرفت و حالا بنا به گفته ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی این قانون تا دو ماه آینده اجرایی می‌شود. نوروزی این را هم اضافه کرده است که برخی ضوابط اجرایی قانون پیش‌فروش در این اصلاحیه حذف شده‌اند و این تغییرات حداکثر طی دو ماه آینده اجرایی خواهد شد. 

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: به‌دلیل نبود زیرساخت‌های قانونی، بسیاری از معاملات مشارکت در ساخت و پیش‌فروش ساختمان‌ها به شکل غیررسمی انجام می‌شد. این وضعیت مشکلاتی نظیر فروش یک واحد به چند نفر، افزایش دعاوی قضایی مانند الزام به اخذ سند رسمی، پایان‌کار و فروش مال غیر را به همراه داشته است. 

وی تصریح کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان، تصویب‌شده در سال‌۱۳۸۹، به دلیل وجود ابهامات و تناقضات، کارآمدی لازم را نداشت و کمتر از ۵‌درصد قرارداد‌ها به‌صورت رسمی ثبت می‌شوند. از سال‌۱۳۹۶ اصلاح این قانون در دستور کار قرار گرفت و برخی مواد آن در سال‌جاری در قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» اصلاح شده است. 

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن یادآور شد: در اصلاحات جدید، شمول قرارداد‌های پیش‌فروش گسترش یافته، الزامات پیشرفت فیزیکی ۲۰ درصد و دریافت پروانه ساختمانی حذف شده و انتشار آگهی پیش‌فروش نیز تسهیل شده است. همچنین سازمان ثبت مکلف به صدور شناسه یکتا برای هر واحد ساختمان در حال ساخت شده است. این شناسه‌ها معاملات ایمن‌تری را فراهم کرده است و از وقوع معاملات معارض و فروش مال غیر جلوگیری خواهد کرد. 

 «ارائه تسهیلات دولتی» راهکار خانه‌دار‌شدن مردم

در این باره حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران در گفتگو با «جوان» گفت: قانون پیش‌فروش مسکن از قوانین قدیمی در حوزه مسکن است که به رغم گذشت حدود ۱۴ سال از عمر آن از کارآمدی لازم برخوردار نبوده است. این قانون معایب زیادی داشت و برای همین مسئله انبوه‌سازان حاضر به پیش‌فروش نبودند، چراکه از طرفی قانون محدودیت‌هایی برای آنها قرار داده و هم در قبال این محدودیت‌ها منافع سازندگان به نوعی تأمین نشده است. وی افزود: از طرفی خریدار نیز به علت برخی مشکلات و نااطمینانی‌ها از طرح پیش‌فروش مسکن استقبال نکرد و در نهایت این قانون کارآمدی لازم را نداشت و نتوانست اهداف سیاستگذار را محقق کند. این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه اصلاحات پیش‌فروش در صورت اجرا می‌تواند بخشی از چالش‌های حوزه عرضه مسکن را برطرف کند، افزود: اگر موانع برداشته شود، بخشی از سرمایه‌های سرگردان می‌تواند راهی بخش مسکن شود. 

محتشم در ادامه اماواگر‌هایی برای موفقیت طرح پیش‌فروش مسکن مطرح و تصریح کرد: طرح‌هایی همانند پیش‌فروش مسکن، در شرایط باثبات اقتصادی بیشتر می‌تواند به اهداف خود نزدیک شود چراکه در شرایط فعلی به دلایل مختلف که مهم‌ترین آن نااطمینانی از فضای با ثبات اقتصاد کشور بوده، تقاضا برای بخش مسکن کاهش یافته است. بر این اساس اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن در این شرایط نمی‌تواند به تنهایی عامل رونق این بازار و بهبود عرضه و تقاضای آن شود. عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران با اشاره به تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن گفت: این اصلاحات در شرایط تورمی فعلی و همچنین در حالی که مدت‌زمان انتظار برای خرید مسکن به ۱۰۰ سال رسیده است بیش از آنکه بتواند گرهی از بخش تقاضای مصرفی باز کند، بیشتر مورد استقبال سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد. محتشم با بیان اینکه سطح قدرت خرید و توان بازپرداخت اقساط و تعهدات برای مردم کاهش یافته است، بیان کرد: در این شرایط اصلاح قانون پیش‌فروش به تنهایی نمی‌تواند به رونق بازار مسکن بینجامد. 

به گفته او شاید تقاضای سرمایه‌ای در این شرایط تحریک شود، اما در نهایت تا شرایط به نحو مطلوب مدیریت نشود، احتمال افزایش قیمت مسکن با تغییرات قانون پیش‌فروش مسکن وجود دارد. این کارشناس اقتصاد مسکن بهترین روش برای کمک به رونق بخش مسکن را ارائه تسهیلات دولتی و البته عدم‌مداخله مستقیم دولت از جمله تقویت طرح نهضت ملی مسکن می‌داند. او با اشاره به ضرورت تسهیل در عرضه زمین از سوی دولت این امر را در مشارکت انبوه‌سازان مؤثر دانست. 

 مدیران وزارت راه‌وشهرسازی درباره ترک‌فعل خود پاسخگو باشند

عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران همچنین درباره سیاست‌های اتخاذ شده در وزارت راه‌وشهرسازی از جمله انتخابات سازمان نظام مهندسی گفت: ضروری است این سازمان به مسیر اولیه خود بازگردد. او ادامه داد: باید دید وزارت راه‌وشهرسازی چقدر می‌تواند در این مسیر موفق شود چراکه شرایط فعلی در سازمان نظام مهندسی قابل قبول نیست و هزینه‌های زیادی را به مصرف‌کننده تحمیل می‌کند. به گفته او درصد‌های گرفته‌شده با عرف جامعه سنخیتی ندارد و محلی برای درآمدزایی برخی شده است. عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران پاسخگویی را مهم‌ترین الزام دوره فعلی وزارت راه‌وشهرسازی دانست و گفت: در دوره‌های مختلف بسیاری از مدیران می‌آیند و می‌روند بدون آنکه بخواهند درباره ترک فعل خود توضیحی بدهند. 

محتشم با اشاره به گذشت ۱۷ سال از عمر مسکن مهر گفت: هنوز متقاضیانی را داریم که پول پرداخت کرده، اما واحد خود را تحویل نگرفته‌اند و الان هم دسترسی به جایی ندارند، بنابراین ضروری است رویکردی جدی در این باره اتخاذ شود. 

 الزامات موفقیت قانون پیش‌فروش مسکن

کارشناسان بازار مسکن معتقدند مسکن بیش از هر زمان دیگری به مسیر امن برای پیش‌خرید آپارتمان نیاز دارد. 

سلب قدرت خرید مسکن به واسطه جهش قیمت‌ها باعث شده است امکان خانه‌دارشدن متقاضیان مصرفی سلب شود، اما در صورتی که اراده‌ای برای اصلاح این قانون و اجرای صحیح آن باشد، این اقدام می‌تواند کمک حال خانه‌اولی‌ها باشد تا طی مدت‌زمان ساخت، بودجه لازم را برای خرید از طریق پرداخت مرحله‌ای فراهم کنند. 

اگرچه انتقادات گسترده‌ای به قانون پیش‌فروش خانه مطرح می‌شود، اما این قانون دارای نقاط قوتی نیز است. 

در این شرایط انتظار می‌رود این نقاط قوت در اصلاح این قانون حفظ شود. الزام برخورداری از پروانه ساخت در زمان تنظیم قرارداد پیش‌فروش، برخورداری واحد‌ها از بیمه یا گارانتی و حتی برخورداری واحد‌ها از شناسنامه فنی به شرط تسهیل صدور آن در شهرداری‌ها جزو شروط خوب قانون پیش‌فروش مسکن است. این در حالی است که مواردی نظیر وضع جریمه سنگین در صورت دیرکرد خریدار در تنظیم سند و همچنین لزوم ثبت ملک به نام سازنده از موانعی است که انتظار می‌رود از سوی قانونگذار اصلاح شود.