رویداد۲۴| رشد اجاره‌بهای مسکن کشور، پس از وقفه‌ای کوتاه، مجددا سرعت گرفت و در مرداد ماه با تورم ماهانه ۲.۴ درصد بالاترین نرخ افزایش ماهانه را ثبت کرد؛ این روند افزایشی احتمالا از نبض بازار اجاره‌های تهران نشأت می‌گیرد. بررسی‌ها دو تصویر از بازار اجاره کشور و تهران را نشان می‌دهد. تصویر اول حاکی از رکورد رشد ماهانه اجاره‌بهای ۱۴۰۴ در معاملات انجام شده در کشور و تصویر دوم نبض اجاره‌بهای پیشنهادی موجر‌ها در تهران است.

۳ گانه خیز تورم اجاره

به گزارش اقتصاد آنلاین، داده‌های جدید از روند تغییرات در بازار اجاره نشان می‌دهد، میزان اجاره‌بها (هم ارقام پیشنهادی ارائه شده به بازار و هم ارقام قطعی پس از معاملات) در ابتدای شهریور از رشد محسوسی برخوردار شده است. نمونه موردی این روند رو به رشد را می‌توان در تهران مشاهده کرد، با وجود اینکه تهران در تیر ماه به‌دلیل قرار گرفتن در مقطع جنگ تحمیلی و سپس آتش‌بس، با کاهش ماهانه میانگین اجاره‌بهای مدنظر فروشنده‌ها همراه شده بود، در مرداد ماه، اما روند رو به مثبتی را پشت سر گذاشت و مطابق با شاخص اجاره مسکن، متوسط «اجاره‌بهای پیشنهادی» موجران با رشد ماهانه یک درصدی همراه بوده است.

بررسی‌ها از بازار اجاره پایتخت نشان می‌دهد، میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» ماهانه آپارتمان‌های ارائه شده به بازار در محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه تهران، در ابتدای شهریور به ۴۶۰هزار تومان در هر مترمربع (بدون دریافت پول‌پیش) رسیده است. بر اساس این شاخص، متوسط اجاره‌بهای پیشنهادی در فایل‌های ۲۲ منطقه پایتخت، در مرداد ماه در آپارتمان‌های میان‌متراژ به سطح ۲۰‌میلیون و ۱۰۰هزار تومان اجاره ماهانه و ۶۲۱‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان پول‌پیش رسیده است.

بررسی‌های انجام شده از این تغییرات ماهانه، حاکی از پیشی گرفتن وزن اجاره‌بهای ماهانه نسبت به پول‌پیش است. در تیر ماه متوسط اجاره‌بهای ماهانه ۱۶.۷‌میلیون تومان و رقم پیشنهادی پول‌پیش نیز ۶۷۰.۶‌میلیون تومان بود.

با این حال تغییرات رقم کل منجر به افزایش کلی اجاره‌بها به میزان یک درصد نسبت به تیر شد. کاهش پول‌پیش و در مقابل افزایش رقم اجاره ماهانه را می‌توان ناشی از رشد هزینه زندگی موجران با توجه به سطح تورم عمومی دانست. در واقع اجاره ماهانه بخشی از هزینه ماهانه موجران را تامین می‌کند و در شرایط اقتصادی فعلی، که موجران امکان سرمایه‌گذاری اطمینان بخش در بازار‌های مختلف دارایی را ندارند، به کاهش پول‌پیش و دریافت اجاره‌بهای ماهانه بیشتر رو آورده‌اند.

افزایش هزینه اجاره‌نشین‌ها

داده‌های جدید از روند رشد قیمت‌ها در سبد هزینه خانوار‌های ایرانی از «ثبت بالاترین تورم ماهانه اجاره مسکن در سال ۱۴۰۴» برای ماه میانی تابستان خبرمی‌دهد. گزارش از آمار جدید درباره نرخ تورم عمومی و همچنین تغییرات شاخص اجاره مسکن حاکی است، شاخص کل قیمت کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوار در مرداد ماه ۲.۹ درصد نسبت به تیر افزایش پیدا کرد.

همچنین نرخ تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه (تغییرات همین شاخص در مرداد نسبت به مرداد سال گذشته) رقم ۴۲.۴ درصد را به ثبت رساند. بررسی از نبض اجاره‌بهای مسکن در کشور -با استناد به تغییرات شاخص اجاره مسکن در گزارش مرکز آمار- نیز مشخص می‌کند، اگرچه نرخ رشد ماهانه اجاره‌بها در مرداد از نرخ تورم عمومی، به میزان خیلی ناچیز، کمتر بوده، اما این شاخص به لحاظ رشد ماهانه، در بالاترین سطح سال ۱۴۰۴ (تا اینجا) قرار گرفت.

تورم ماهانه اجاره مسکن در ماه‌های فروردین، اردیبهشت، خرداد و تیر امسال به ترتیب نرخ‌های ۲.۱ درصد، ۲ درصد، ۲.۱ درصد و ۲ درصد را ثبت کرده بود. به این ترتیب اگرچه تورم ماهانه ۲.۴ درصدی اجاره مسکن، فاصله خیلی زیادی با نرخ‌های ماه‌های قبل ندارد، اما جهت افزایشی آن می‌تواند معنادار باشد. در حال حاضر هزینه اجار‌بهای مسکن در کشور نسبت به سال گذشته همین موقع به صورت متوسط حدود ۳۵ درصد افزایش از خود نشان می‌دهد که این هم از نرخ تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه که ۴۲.۴ درصد است، پایین‌تر قرار دارد؛ بنابراین همه علائم آماری می‌گوید، در سبد هزینه‌ای خانوار‌های اجاره‌نشین در کشور، رشد اجاره‌بها کمتر از میانگین رشد کل هزینه‌های زندگی‌شان است. هر چند سبد غذای ایرانی‌ها در همین ماه مرداد، رشد قیمت ۵۱ درصدی نسبت به قیمت‌های مرداد سال گذشته را تجربه کرد. اما آنچه باعث صعود اجاره‌بها با سرعت بیشتر از ماه‌های قبل در مرداد (رشد ماهانه) شد، چه بود؟

پای ۳ متهم در میان است

بررسی‌های درباره منشأ خیز تورم ماهانه اجاره مسکن در مرداد نشان می‌دهد، مجموعه‌ای از عوامل که فعلا وزن هر کدام از آنها خیلی مشخص نیست، در ثبت بالاترین تورم ماهانه اجاره در ۵ ماهه اول امسال برای ماه مرداد، نقش داشته‌اند.

اولین عامل را می‌توان «توقف نسبی معاملات اجاره در اواخر خرداد تا نیمه تیر» ناشی از شرایط اضطراری مستاجر‌ها و البته موجر‌ها در جریان جنگ تحمیلی ۱۲ روزه دانست. در آن مقطع، حجم قابل‌توجهی از قرارداد‌هایی که به یک‌سالگی رسیده بودند و باید یا تمدید برای یکسال دیگر یا لغو می‌شدند، به شکل توافقی برای مدتی «تمدید اضطراری» شدند. آن تمدید‌ها اغلب با خواسته مشترک موجر و مستاجر در شهر‌هایی مثل تهران که بیشترین حملات نظامی را تجربه کرد، برای بعضا یک تا ۲ ماه اتفاق افتاد.

در مرداد، اما در کنار «قرارداد‌هایی که در این ماه سررسید شدند»، بازار اجاره مسکن شاهد انتقال «تمدید یا جابه‌جایی مستاجر‌های دارای قرارداد سررسید شده هفته‌های قبلی آن» هم بود. احتمالا این موضوع از بابت «اثر جابه‌جایی با حجم بالا در مرداد» در کنار «کمبود واحد مسکونی برای اجاره»، روی روند رشد ماهانه اجاره‌بها در شهر‌های بزرگ و در نهایت روی تورم اجاره کشوری اثر داشته است.

عامل دوم که احتمالا وزن قابل‌توجهی می‌تواند روی تغییرات کاهشی یا افزایشی تورم اجاره مسکن داشته باشد، وضعیت تورم عمومی است. طی ۵ ماهه اول امسال میانگین نرخ تورم عمومی ماهانه ۳.۳ درصد بوده است. این رقم در مقایسه با میانگین تورم ماهانه اجاره ۲.۲ درصدی مشخص می‌کند، هزینه زندگی صاحب‌خانه‌ها در ماه‌های اخیر به مراتب، رشد بیشتری نسبت به رشد درآمدشان از محل اجاره‌داری داشته است.

تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است. شواهد مشخص می‌کند بخش قابل‌توجهی از صاحبان آپارتمان‌های اجاره‌ای در خیلی از شهر‌های کشور، گروه‌های بازنشسته هستند که با توجه به حقوق بازنشستگی بسیار پایین‌تر از هزینه‌های زندگی این افراد، «درآمد اجاره» یک کمک هزینه بسیار موثر برایشان محسوب می‌شود. بعضا این درآمد حتی از رقم حقوق بازنشستگی نیز بیشتر است.

بالطبع، روند رشد هزینه‌های زندگی از جمله خوراکی یا هزینه درمان در این گروه از موجرها، در زمان تمدید قرارداد اجاره، اثر معناداری روی رقم مدنظرشان برای دریافت اجاره‌بها می‌گذارد. روند تاریخی تورم عمومی و تورم اجاره، این موضوع را تا حدودی تایید می‌کند به طوری‌که فراز و فرود‌های تورم عمومی با تاخیر چند ماهه روی مسیر تورم اجاره مسکن منعکس می‌شود.

اما علت سوم از محل «بازار معاملات خرید آپارتمان یکسال گذشته» نشأت می‌گیرد. نه تنها طی دو ماه گذشته، خرید سرمایه‌ای آپارتمان و همچنین فروش نوساز‌ها به شدت کم شده است که در سال گذشته نیز با توجه به شرایط ریسک‌های بیرونی بازار ملک، تقاضای خرید سرمایه‌ای آپارتمان بسیار کمتر از سال‌های قبل از آن بود. همچنین سازنده‌ها نیز به خاطر ناترازی قیمت تمام‌شده و قیمت فروش در بازار، میل به فروش ندارند.

این موضوع به ویژه در دو ماه گذشته سبب شد، «عرضه آپارتمان اجاره‌ای» به بازار از طریق کسانی که اقدام به خرید سرمایه‌ای آپارتمان می‌کنند، به شدت کم شود. احتمالا این موضوع به عنوان عامل سوم، روی تندتر شدن رشد ماهانه شاخص کشوری اجاره مسکن در مرداد تاثیر گذاشته است.