رویداد۲۴|  رکود در بازار مسکن بعد از جنگ اسرائیل علیه ایران، عمیق‌تر شده است و کارشناسان چشم انداز خوبی از آینده این بازار تصویر نمی‌کنند.

مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در گفتگویی با فاطمه زارعی خبرنگار اقتصادنیوز، از کوچ سرمایه از بازار مسکن به بازار طلا، ارز و رمز ارز‌ها روایت می‌کند و تاکید دارد؛ «با توافق یا عدم توافق بعید است سرمایه زیادی جذب بازار مسکن شود»

از او درباره اثر خروج مهاجران افغان بر بازار مسکن هم پرسیدیم، از شباهت‌ها و تفاوت بازار مسکن در پایتخت و دیگر استان ها، اثر جنگ دوم بر بازار ملک و …

گفتگوی اقتصادنیوز را با مجید گودرزی، مجید گودرزی کارشناس حوزه مسکن می‌خوانید.

آقای گودرزی! حال و هوای بازار مسکن را بعد از گذشت ۲ ماه از جنگ چطور ارزیابی و تحلیل می‌کنید؟

در بحث خرید و فروش، قبل از جنگ هم پیش بینی می‌کردیم قیمت‌ها اصلاح بخورد. بخش قابل توجهی از صنعت ساخت و ساز قبل از جنگ به طور کامل تعطیل شده بود، اما با وقوع جنگ و در پی آن خروج افغان‌های غیرمجاز از ایران، مشکلات حوزه مسکن را شدت بخشید.

بازار طلا و ارز بعد از جنگ جهش زیادی داشتند

پیش بینی‌ها هم درست از آب درآمد، با رخ دادن جنگ، ریسک سیاسی در حوزه‌های مختلف از جمله حوزه ساختمان هم به مشکلات دیگر بازار مسکن افزوده و باعث شد به طور کلی بازار مسکن اصلاح عمیقی بخورد.

در مقابل، اما بازار‌های موزای به شدت جذاب شده‌اند. بازار‌هایی مثل طلا و ارز جهش زیادی داشتند، چون همیشه در کل دنیا با افزایش ریسک سیاسی، بازار طلا بازار امنی است.

این بلاتکلیفی اقتصادی که این روز‌ها بر بازار‌ها حاکم است در بازار ملاک هم مشهود است؟

این بازار با چالش بیشتری برای سرمایه گذاران مواجه است. اگر ریسک سیاسی زیاد شود و احتمال جنگ جدید وجود داشته باشد باز هم طلا و ارز جهش بیشتری خواهند داشت و رکود بازار مسکن عمیق‌تر می‌شود.

دوره انتظار برای خانه دار شدن افزایش یافته است

از سوی دیگر، دوره انتظار برای خانه دار شدن افزایش یافته و مسکن از دسترس مردم خارج شده است. ضمن اینکه این بخش سرمایه‌ای عملا جذابیتی برای سرمایه گذاران ندارد، چون مسکن به خاطر قیمت گذاری نادرست، عدم کنترل و نظارت توسط دولت نه ارزندگی دارد نه نقدشوندگی.

کوچ سرمایه از بازار مسکن به بازار طلا، دلار و رمز ارز‌ها

خروج سرمایه از بخش مسکن چقدر محسوس بوده است؟ کدام بازار‌ها مقصد این سرمایه‌های خارج شده هستند؟

بله خروج سرمایه در این مدت اتفاق افتاد. به هر حال موضوع مهم برای سرمایه گذاران، بازدهی و جذابیت است. در یک سال گذشته شاهد بودیم بازار‌هایی مثل طلا ۶۰ درصد افزایش قیمت داشت و بسیاری از سرمایه گذاران وقتی نتوانستند در بازار مسکن به اهداف سرمایه گذاری خود برسند، با کمال تاسف باید بگویم به سمت بازار‌های ارز دیجیتال، طلا و دلار که ارزش افزوده ندارد، تغییر جهت می‌دهند.

متاسفانه یکی از اصلی‌ترین چالش‌های اقتصادی ما موضوع ارزش افزوده صفر است که به خاطر افزایش ریسک سرمایه گذاری و سوءمدیریت‌ها اتفاق افتاد که در حوزه مسکن هم شاهدیم.

مشکلات در بازار مسکن بغرنج شده است

این شرایطی که تصویر می‌کنید در پایتخت مصداق دارد یا در دیگر استان‌ها هم چنین شرایطی را شاهد هستیم؟

استان‌های دیگر بیشترین تاثیر را از تهران می‌پذیرند. در تهران هم مناطق ۱، ۲ و ۵ حوزه‌های مهم سرمایه گذاری هستند. سال گذشته حدود ۲۵ درصد بازار مسکن بازدهی داشت در صورتی که تورم را ۳۸ درصد اعلام کردند.

مشکلات بازار مسکن بغرنج شده و همه ما انتظار داشتیم دولت با توجه به طرح‌های بالادستی که در برنامه هفتم توسعه دارد، مثل برنامه قانون جهش تولید و حمایت از جوانی جمعیت یک سری تکالیف را انجام دهد و باعث بازگشت ثبات به مسکن شود. اما دولت اقدام چندانی نکرد؛ با این وجود بیشترین فشار برای بازار تهران بود. به طور طبیعی بازار‌های شهرستان‌ها هم تبعیت کردند و در بیشتر بازار‌ها ریزش‌ها وجود دارد.

خروج افغان‌ها از ایران بازار مسکن را به تعادل می‌رساند

خروج مهاجران افغان واقعا آن طور که روایت می‌شود بر بازار اجاره بها و ساخت و ساز اثرگذر بوده است؟

به طور قطع بله و این موضوع قابل کتمان نیست. بخشی از نیروی کار، اتباع بیگانه بودند و بخش بزرگی از بافت‌های فرسوده و مسکن‌های اطراف شهر‌ها هم توسط اتباع پر شده بود. خروج آنها توانست عرضه را افزایش دهد. ما تخمین می‌زنیم همچنان ۸ میلیون اتباع بیگانه در کشور داشته باشیم و به نوعی خروج آنها از ایران، بازار مسکن را به تعادل می‌رساند.

تلاش زیادی کردیم عرضه مسکن را با ساخت واحد‌های مسکن مهر تقویت کنیم، اما واحد‌هایی که ساخته شد در اختیار اتباع قرار گرفت و خیل عظیم میهمان‌های ناخوانده در مسکن‌هایی که برای ثبات بازار مسکن تولید کرده بودیم، عملا مسکن را از دسترس خارج کرد و باعث افزایش تقاضا و عدم تعادل عرضه و تقاضا شد. الان بسیاری از واحد‌ها خالی است، اما دولت پایگاه داده قوی برای شناسایی این خانه‌ها ندارد.

با توافق یا عدم توافق بعید است سرمایه زیادی جذب بازار مسکن شود

در صورت توافق یا عدم توافق پیش بینی می‌کنید چه سناریو‌هایی پیش روی بازار مسکن باشد؟ سیگنال‌های سیاسی تا چه میزان بر بازار مسکن اثرگذار بوده است؟

اگر توافق شود، به طور کلی قیمت رمزارز‌ها و طلا کاهش می‌یابد. می‌توان گفت اگر این اتفاق رخ دهد و توافق شود، بازار سهام هم جذابیت بیشتری پیدا می‌کند، اما متاسفانه به خاطر قیمت گذاری‌های ناصواب و غیراصولی در بخش مسکن، فکر نمی‌کنم با وجود توافق یا عدم توافق، سرمایه زیادی در این بازار جذب شود.

در صورت عدم توافق بازار سهام رشد می‌کند

مسئله مهم ارزندگی است و در این شرایط، متاسفانه یا خوشبختانه بورس از ارزندگی بسیار بالایی برخوردار می‌شود، چون اسیر ریسک‌های سیاسی خیلی زیاد شده است. از سوی دیگر اگر توافق شود بازار‌های طلا و ارز دچار ریزش می‌شود و همانطور که گفتم بورس هم رشد می‌کند به شرط اینکه دولت برنامه‌ها را به پیش ببرد و سعی کند برنامه‌هایی را که به دولت ابلاغ شده است عملی کند.

اما در موضوع بازار مسکن، با بی عملی دولت و ترک فعل برخی مسئولان مواجه هستیم که صنعت ساختمان را با بحران مواجه کرده است.

بازار مسکن فعلا بازار مناسبی برای سرمایه گذاران نیست

در صورت ادامه دار بودن تنش‌های نظامی چه پیش بینی از بازار ملک در زمینه فروش، اجاره بها یا ساخت و ساز دارید؟

فکر می‌کنم بازار مسکن در صورت ادامه یافتن تنش‌های نظامی پتانسیل زیادی برای ریزش داشته باشد و به طور کلی در صورت تهدیدات نظامی و ادامه جنگ، می‌توان گفت ریسک زیادی به سمت این بازار می‌آید. این بازار به طور طبیعی جای مناسبی برای سرمایه گذاران نیست و ریزش مسکن، آنها را به سوی بازار‌های موازی مثل ارز و طلا سوق می‌دهد.

نظارت و مدیریت دولت در این بازار بسیار مهم است، اما دولت در شرایط بد فعلی، صنعت ساختمان و بخش مسکن را رها کرده است؛ بسیاری از تعهدات و قوانین معطل مانده است و دولت از اجرای قوانین شانه خالی می‌کند. متاسفم که بگویم دولت با یک بسته پیشنهادی، بازار مسکن را از سر خود باز و به نوعی می‌توان گفت شانه خالی کرد.

اگر همان ماده ۸ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن اجرایی می‌شد، می‌توانستیم امیدوار باشیم برای نخستین بار استانداردی برای قیمت گذاری مسکن تعریف و قیمت گذاری از دست ذی نفعان خارج شود، اما دولت به اندازه حتی یکی از چالش‌های اصلی بازار مسکن تلاش نکرد و عملا مستاجران و فروشندگان کل صنعت ساختمان را رها کرد؛ بنابراین الان همه در حال ضرر هستند حتی آنها که سازنده و فعال این بخش‌اند. به طور کلی، بازار از حالت تعادل خارج شده و به سمتی رفته که کاملا قفل شده و این قفل شدگی به صنعت مسکن آسیب جدی می‌زند.