جوان آنلاین: کوچکسازی خانه به عنوان راهکار برای سامان دادن بازار مسکن به دولت چهاردهم پیشنهاد شد. نگاهی به تجربه دولتهای قبل و نظر کارشناسان این حوزه نشان میدهد، این پیشنهاد نتیجهای جز گرانشدن خانه و ورود بیش از پیش سوداگران به این بازار ندارد. در روزهای منتهی به آغاز دولت چهاردهم، پیشنهاداتی برای مسکن به وزیر آینده راهوشهرسازی از سوی برخی کارشناسان مطرح شده و گزینه «خانههای کم متراژ» بار دیگر روی میز آمده است. به عقیده آنها کوچکسازی مسکن راهی مناسب برای خانهدار کردن مستأجرهاست و دولت چهاردهم باید از این راه وارد شود. اما هم تجربه نشان داده و هم کارشناسان دیگر معتقدند اولین و مهمترین تأثیر این رویکرد گرانتر شدن قیمت مسکن است. دلیل مطرحشدن کوچکسازی خانه برای دسترسی راحت دهکهای اول جامعه به مسکن مناسب است. آمارهای منتشر شده نشان میدهد درحالیکه میانگین متراژ خانه، در کشور کم شده، قیمت خانه افزایش یافته است. بنابراین کوچکسازی نه تنها باعث خانهدار شدن مستأجران نمیشود؛ بلکه به علت افزایش قیمت، توان مالی آنها را برای خرید خانه میکاهد. این کارشناسان معتقدند، کوچکسازی خانه در هر دورهای مطرح و اجرا شده، قیمت مسکن را بالا برده است. در نتیجه کوچکسازی، تراکم جمعیت و سوداگری افزایش مییابد.
تراکمافزایی و سوداگری از مهمترین عوامل گرانی مسکن هستند که در نتیجه کوچکسازی ایجاد میشوند. برای مثال، در نتیجه اعمال «طرح پاک» و ساخت خانههای کممتراژ از سال ۱۳۷۲، بازار مسکن در سال ۱۳۷۵، تورمی ۷۰ درصدی را تجربه کرد. همچنین ایران سرزمینی پهناور است و آمایش سرزمینی نشان میدهد تنها با استفاده از یکدرصد زمینهای کشور، هر خانواده ایرانی صاحب ۲۰۰ متر زمین میشوند.
چقدر کوچک؟
کوچکسازی خانه البته بحث جدیدی نیست؛ اما باید مشخص شود منظور از «خانههای کم متراژ» دقیقاً چقدر کوچک است؟ بعد از انقلاب اسلامی، کوچکسازی واحدهای مسکونی از سال ۱۳۷۲ مطرح شد. وزیر مسکن و شهرسازی دولت دوم سازندگی، عباس آخوندی، «طرح پاک» را ارائه داد. پاک سر واژه پسانداز، انبوهسازی و کوچکسازی است. هرچند این طرح به طور کامل اجرا نشد؛ ولی در طول چهارسال وزارت آخوندی، از میانگین متراژ مسکن کشور، ۲۵ متر کم شد. طبق آمار رسمی مرکز آمار ایران، در همان بازه زمانی و همزمان با اجراییشدن طرح پاک، سهم مسکن در سبد هزینههای خانوار، طی این چهار سال ۲ درصد افزایش یافت و از عدد ۲۷ به ۸/۲۸ درصد رسید. بعد از آن و در زمان تصدیگری علی عبدالعلیزاده، بر وزارت مسکن هم کوچکسازی ادامه پیدا کرد. مرحوم هاشمی رفسنجانی که ریاست مجمع تشخیص مصلحت نظام را برعهده داشت، درباره عمکلرد عبدالعلیزاده در مهر سال ۱۳۷۸ گفت: «انبوهسازی، کوچکسازی و محکمسازی، تفکری درست برای حمایت از مسکن خانوادههاست و این حرکت در دوره وزارت آقای عبدالعلیزاده در تاریخ انقلاب اسلامی ثبت میشود.» آخرین بارهایی که صدای کوچکسازی به گوش رسید در دولت تدبیر و امید بود که پیشنهاد ساخت خانههای ۲۵ تا ۳۵ متری در مرکز پایتخت مطرح شد.
وقتی نسخه جواب عکس میدهد
ابتدای سال ۱۳۷۲ میانگین متراژ خانه در کشور ۱۵۰ متر بود. این عدد چهارسال بعد به ۱۲۵ متر کاهش یافت. عرضه بالای مسکن خوب است، به شرطی که طبق اصول و شرایط درستی پیش برود. اگر بنا باشد در مقیاس کوچک، تعداد واحدهای مسکونی با کوچکسازی زیاد شود، قیمت هم بالا میرود. قیمت هر متر خانه در تهران سال ۱۳۷۲ برابر با ۵۱ تا ۵۳ هزارتومان است و پس از اجرای طرح کوچکسازی قیمت یک متر خانه در زمستان سال ۱۳۷۶، ۱۵۷ هزار تومان میشود. این دادهها به آن معناست که کوچکسازی نه تنها سبب کاهش قیمت مسکن نمیشود، اثری معکوس هم دارد و قیمت خانه را افزایش میدهد. نمودار پایین نشان میدهد هرچه متراژ خانهها کمتر شده، قیمت خانه به تبع آن افزایش یافته است.
نسخه کوچکسازی برای فرهنگ ایران و اقتصاد ما نتیجه معکوس دارد و جای آن که سبب ارزانتر شدن مسکن شود؛ قیمت آن را از ۵۲ هزار تومان به ۸۰ میلیون تومان رسانده است. رضا تقوی، کارشناس مسکن در این خصوص توضیح داد: «یک محاسبه ساده نشان میدهد، خانه کممتراژ به معنی افزایش تراکم در هر منطقه است. به عنوان مثال اگر در یک قطعه زمین یک آپارتمان پنجطبقه تک واحدی با متراژ ۱۰۰ متر ساخته شود، در آن ساختمان پنچخانواده ساکن هستند. اگر در همان زمین به جای واحدهای ۱۰۰ متری، واحدهای ۲۵ متری ساخته شود، با یک ساختمان ۲۰ واحده مواجه هستیم. تراکم بالا از تقاضای بالا میآید. تقاضا که زیاد شود، قیمت خانههم بالا میرود.»
هشدار کارشناسان: خانه کوچک، گرانی به بار میآورد
در شرایط فعلی هم خانهها با استاندارد و ایدهآل فاصله دارد. سرانه فضای سبز و خدمات شهری در تهران از نصف استاندارهای جهانی هم کمتر است و تراکم جمعیت تهران ۱۴۰ نفر در هکتار است. فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن به «جوان» میگوید: «تراکم نفر به هکتار در کشور ما به بالای ۱۰۰ تا ۱۱۰ نفر در هر هکتار رسیده است. به عبارتی سهبرابر بیشتر از میانگین جهانی در هر هکتار در کشور ما ساکن شدهاند.» تولید خانه در قالب کوچکسازی سرانه خدمات شهری را کمتر میکند. آلودگی هواوصدا بیشتر میشود و کیفیت زندگی مردم را کاهش میدهد. وی خاطر نشان میکند: وقتی تراکم جمعیت بالا برود کیفیت زندگی پایین میآید مسائل آلودگی هوا، کمبود پارکینگ و از بین رفتن میزان بسیار زیادی از عمر مردم در این ترافیک از جمله نتایح این طرح است.
جدای از تمام این مسائل، علتی که مجدد طرح کوچکسازی مسکن مطرح شد، ارزان شدن خانه است. سید رسول معتمدی، کارشناس حوزه مسکن و استاد دانشگاه در گفتگو با «جوان» میگوید: «حرکت به سوی ساخت مسکن با متراژ پایین، صرفاً سوداگری در زمین را افزایش داده و نتیجهای جز افزایش مجدد قیمت تمامشده مسکن ندارد، اما طبق اصل راهحلهای تکراری، نتایج تکراری دارد. معتمدی در اینخصوص گفت: «ثمره خانه کممتراژ، وخیمترشدن شرایط مسکن و گرانی آن است.»
محمدصالح شکوهی، کارشناس مسکن و استاد دانشکده شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران در مخالفت با ساخت مسکن کوچک مقیاس به «جوان» میگوید: «برخی علت ساخت مسکن کوچک مقیاس را به دلیل گرانی مسکن تجویز میکنند در حالیکه گرانی مسکن به دلیل کمبود عرضه زمین است و نکته دیگر اینکه مسکن کوچک خلاف سیاستهای کشور مثل فرزندآوری، سبک زندگی ایرانی اسلامی، صلهرحم و خانواده محوری است. با ساخت مسکن کوچک سرمایههای خرد هم به سمت بازار مسکن میآید و خود این عامل گرانی مسکن خواهد شد.»
سامان ولینوری، کارشناس اقتصاد شهری نیز وجود ۴۵ هزار واحد خالی در منطقه ۲۲ تهران را گواهی بر این میداند که کوچکسازی خانه، تنها به نفع دلالان است و مردم از آن انتفاعی نمیبرند. وی به «جوان» میگوید: «مشکل مسکن در کشور ما و به ویژه کلانشهر تهران ناشی از تبدیل زمینومسکن به کالای سرمایهای است و ارتباط چندانی به عرضه و تقاضا ندارد تا بتوان از طریق ساخت خانههای کوچک مقیاس به تعادل آن کمک کرد.»
فرشید ایلاتی هم درباره گران شدن خانه بعد از کوچکسازی میگوید: «چنین موضوعی، حتی از لحاظ اقتصادی مفهوم خاصی ندارد و نمیتواند به اقتصاد مسکن کمک کند. چراکه هرچقدر متراژ واحدهای مسکونی کوچکتر شود، نشان از کاهش قدرت خرید و افزایش فقر در جامعه است. به همین دلیل میتوان گفت، ساخت چنین واحدهایی، منجر به گرانی مسکن در میان مدت میشود.» بنابراین کوچکسازی واحدهای مسکونی نه تنها سبب ارزان شدن خانه نمیشود؛ بلکه به عقیده کارشناسان و آنچه تاریخ مسکن از دهه ۷۰ نشان میدهد یکی از علل گرانی مسکن است.
source